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5年期LPR首降 樓市告別“艱難時刻”?

時間:2019/11/23 19:59:14 | 來源:網絡 | 閱讀:623次

■本報記者 劉詩萌 北京報道

一個并不令人樂觀的“金九銀十”過后,一線城市二手房降價的消息在11月中旬頻頻傳來。此刻的樓市急需扭轉購房預期的“強心劑”,而這一信號似乎已經出現。

11月20日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布了最新一期貸款市場報價利率(LPR)。1年期LPR利率為4.15%,5年期以上LPR利率為4.80%。同10月21日公布的上期LPR相比,均下調了5個基點。

自8月底央行宣布個人房貸利率以LPR為定價基準加點形成以來,LPR一共有過4次報價,1年期LPR有所下調,5年期LPR還是首次出現降低。在業內人士看來,1年期LPR被普遍認為代表了企業貸款成本,而5年期以上LPR則代表了按揭貸款利率的走勢。

盡管5個基點的下調幅度很低,并不能令購房成本出現實質性下降,但它在預期層面卻能起到穩定的作用。合碩機構首席分析師郭毅對《華夏時報》記者表示,之前金融政策對房地產行業一直單邊收緊,給了購房者不樂觀的預期。但是這次LPR利率針對房貸利率也做了同步的下調,其更多的意義在于購房者的預期轉好。如果房地產調控政策也可能適度調整的話,那么未來市場成交量、需求量的擴大還是有一定機會的。

降息通道開啟

上海易居房地產研究院發布的《中國LPR房貸利率報告》顯示,根據“房貸利率=LPR+基點”的公式計算,11月份統計的64個城市首套房的利率為5.58%,相比10月份的5.63%有所下調。從城市分類看,統計中的一、二、三四線城市的房貸利率分別為5.10%、5.57%和5.64%,相比10月份均有所下調。如果以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進行房貸成本測算, 11月份64個樣本城市首套房的月供額為5731元,相比10月份的5762元減少了31元。

單從成本來計算,每月節省30元左右相對于接近6000元的平均月供也只有二十分之一而已。“這次降息調整幅度是很小的,從購房成本來說,一次降息并不能起到有效降低購房成本的作用,但是打開了一個降息通道的可能性。”郭毅表示,房地產貸款降息通道的打開,能夠給市場帶來信心和支撐。特別是國內此前的降息操作都是結構性降息,針對房地產一直在單邊收緊,此時調整LPR利率對于預期有很好的拉動作用。

事實上,這次調整此前也有預兆。央行近期先后下調中期借貸便利(MLF),公開市場操作7天期逆回購利率,市場關于LPR利率下行的預期就已較為普遍。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,此次LPR基礎利率的調整總體上符合預期,充分說明當前短期和中長期貸款正進入到降成本的通道之中。而中長期利率的調整,也使得房貸利率本身面臨下調的空間,對于降低貸款成本、刺激購房者積極入市和辦理貸款等都有較為積極的作用。

中原地產首席分析師張大偉認為,從趨勢看,這一次5年期以上LPR降低只是開始,后續有繼續降低的趨勢。在全社會的資金成本降低下,房貸利率上行的可能性就不存在了,而且針對優質區域、優質貸款者,不排除后續房貸利率的輕微下調。

政策寬松趨勢

對于樓市來說,具有風向意義的信貸寬松并非唯一的好消息,不少城市也在近期發布了寬松政策。

影響最大的無疑是深圳取消“豪宅稅”。11月11日,深圳宣布將容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子定為普通住宅,滿兩年可免征增值稅。深圳市住建局表示,深圳對普通商品住房標準進行調整將有利于使更多剛需家庭享受稅收優惠政策,降低剛需購房成本,滿足合理住房需求。

也有部分城市調整了公積金政策。11月14日,柳州市住房公積金管理中心公布了《柳州市住房公積金管理中心關于調整住房公積金個人貸款政策的通知(征求意見稿)》,二手房住房公積金貸款房齡超過15年不予貸款的規定取消。南寧住房公積金管理中心區直分中心也宣布,從11月18日起正式開展商品房期房住房公積金貸款階段性擔保業務,職工申請商品房期房住房公積金貸款時可由擔保機構提供階段性擔保,純公積金貸款審批通過后無需等待樓盤封頂即可發放貸款。

還有城市對房地產市場進行規范和平穩,重申不許私自降價。11月12日,天津住建委會同人民銀行天津分行、天津銀保監局共同組織召開房地產市場監管工作會議,規范渠道代理經營行為和收費標準,建議同一機構的新房中介傭金點不得高于該機構的二手房中介傭金點,即2.5個點位。會議要求,房地產開發企業和經紀機構加強行業自律和人員管理,規范渠道代理經營行為和收費標準,不得惡性競爭,擾亂市場秩序。

市場仍然看杠桿

然而,盡管信貸和政策出現了寬松的趨勢,并不一定意味著樓市已經徹底“見底”,新一波行情開始啟動。

同策研究院首席分析師張宏偉對《華夏時報》記者表示,LPR下降主要是引導實體企業融資成本下降,但是房地產行業目前還是受監管部門窗口指導的,尤其是銀保監會對房地產行業資金監管依然比較嚴格。因此,整個行業資金面緊張、融資成本高的局面起碼年底之前是改變不了的。

11月16日,央行發布的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》也指出,將按照“因城施策”的基本原則,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

而就在LPR利率發布的前一天,央行行長、國務院金融穩定發展委員會辦公室主任易綱主持召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會,工商銀行(5.710, -0.02, -0.35%)、農業銀行(3.600, 0.01, 0.28%)、建設銀行(7.140, 0.01, 0.14%)、中信銀行(6.010, 0.00, 0.00%)、浦發銀行(11.990, 0.03, 0.25%)、興業銀行(19.070, -0.07, -0.37%)這6家銀行的主要負責人也參加了會談。會議指出,房地產、基建與傳統制造業的行業投向存在矛盾。前三季度以按揭為代表的房地產業貸款依然維持了較高增速,9月末全國主要金融機構房地產貸款增速15.6%,仍顯著快于一般貸款增速。但制造業貸款增長較為低迷,經濟舊動能信貸需求仍然不足,基建領域信貸則更多集中于中央大型項目,地方主體承貸意愿和承貸能力亟待啟動。

會議要求金融部門要提高政治站位,實施好穩健的貨幣政策,加強逆周期調節,加強結構調整,進一步將改革和調控、短期和長期、內部和外部均衡結合起來,用改革的辦法疏通貨幣政策傳導,發揮好銀行體系為實體經濟提供融資的關鍵作用,促進經濟金融良性循環。

張大偉指出,LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低,降低資金成本,并不是為了刺激樓市。因此在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策,要求首套利率不得低于LPR,二套房利率也不得低于LPR+60個基點。不過對于沒有貸款過的剛需購房者來說,LPR降低有利保障其住房需求,也符合“房住不炒”的調控方向。他認為,降準與LPR降低的出現對當下樓市有穩定的作用,但目前的幅度還不足以導致市場出現再次反彈,“房貸利率波動不會大,但樓市最困難的時期過去了。”

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